IMÓVEIS PARA MORAR OU INVESTIR !
Consultor Régis Varão/¹
Todo investimento tem um fator de risco quanto ao
resultado futuro, porém, sempre há incerteza quanto ao retorno esperado, o que
pode levar o investidor a perder dinheiro. Cada indivíduo tem seu nível de
risco, isto é, se sente mais confortável, por exemplo, quando investe seu
dinheiro em renda fixa, em imóveis e outros, o mercado o chama de conservador, mas
neste perfil se encontra a maioria dos brasileiros.
A casa própria é considerada o grande sonho da maioria
da população, mas às vezes a realização desse sonho quando não planejado
adequadamente, pode se transformar em problema, afetando o equilíbrio
financeiro e emocional dos envolvidos. O desejo da casa própria é tão emblemático,
que Theodore Roosevelt afirmou: “Todo homem que investe em um imóvel bem
selecionado, em uma comunidade próspera, adota o método mais seguro de se
tornar independente. Imóvel é a base da riqueza.” Nem todos concordam com essa
afirmação, embora muitos acreditem nela.
O mercado imobiliário brasileiro apresentou ritmo
elevado de crescimento até há pouco tempo, quando pressionado pelo aumento de
renda da população, por programas governamentais de incentivo à construção e maior
oferta de crédito. No entanto, a atual conjuntura econômica com aumento da taxa
de juros e inflação em alta, tem levado as famílias a postergarem o sonho da
casa própria.
Por outro lado, existe um déficit habitacional,
decorrente de baixas taxas de crescimento da economia ao longo de décadas, o
que indica a necessidade de reposição de imóveis não apenas para atender uma
demanda potencial decorrente do crescimento da população, mas também pelo aumento
populacional observado nas médias e grandes cidades.
Embora a taxa de crescimento da população brasileira tenha
passando de 2,3% em 1980, para 1,7% em 1990, caindo para 1,4% em 2000, e mantendo-se
inalterada em 0,9% entre 2008 e 2012, indicando redução no ritmo de crescimento
da população, persiste um déficit habitacional elevado.
O livro Investir em Imóveis afirma que em 1990, cerca de 75%
dos brasileiros viviam em áreas urbanas, enquanto o censo de 2010 do IBGE, indica que a população urbana passou de 81% em
2000 para 84% em 2010, elevando esse percentual nas próxima década, o que
agravará mais o problema da falta de moradia nas médias e grandes cidades.
Mesmo crescendo a taxas menores não podemos
desconsiderar que, em seis anos a população atingirá mais de 210 milhões de
habitantes, podendo atingir mais de 220 milhões em 2020, e a demanda por novos
imóveis que já é grande ficará maior. Segundo o livro Investir em Imóveis, 20% dos brasileiros residem em
domicílios improvisados, como favelas, cortiços, e coabitam numa mesma
residência com outras famílias. No entanto, para que as pessoas nessas
localidades tenham condições de pressionar efetivamente a demanda por imóveis, elas
necessitam de renda e estrutura de financiamento, o que passa obrigatoriamente
por maior eficácia na política habitacional. O livro afirma: “Em termos absolutos, a carência de
moradias assume maior dimensão nos dois principais centros urbanos do país, São
Paulo e Rio de Janeiro, seguidos pelos estados do Maranhão, Minas Gerais, Bahia
e Pará.”
Grande parte da população sonha com a casa própria,
o desejo de sair da casa dos pais, deixar de dividir a casa com parentes,
amigos, colegas e, principalmente não pagar aluguel. Para o sonho se tornar
realidade devemos considerar os fatores: planejamento financeiro, poupança para
a aquisição do imóvel; e paciência para formar essa poupança, o que evita contrair
empréstimos.
É relevante considerar informações a respeito da
variação do preço médio do metro quadrado de imóveis na região em que o
comprador deseja morar ou investir, tendo em vista que nos últimos doze meses,
finalizado em maio, o metro quadrado dos imóveis no País apresentou desaceleração.
Ao escolher o imóvel avalie o potencial de valorização do m² da região que você
pretende comprar, tendo em vista que o preço médio do metro quadrado dos
imóveis tem aumentado menos que o aumento do nível de preços.
Especificamente em Brasília, temos casos que confirmam
essa grande variação de preços, levando a perdas. O Setor Noroeste quando
lançado há alguns anos o preço médio do metro quadrado em alguns casos foi
negociado próximo a R$ 13 mil, e hoje pode ser adquirido com até 30% de
desconto, sem considerar os problemas de infraestrutura. Um exercício: o
potencial de valorização de um imóvel com m² entre R$10 mil e R$13 mil, no
médio prazo, é próximo de zero, enquanto o potencial de valorização de um
imóvel com m² entre R$5 mil e R$6 mil, pode chegar a R$6,5 mil e R$7 mil, respectivamente,
no médio prazo.
Cabe observar que a aquisição de imóveis pode ter
duas destinações, para moradia pessoal/família ou como investimento. É comum em
grandes centros urbanos, pessoas comprarem inicialmente um imóvel como
investimento, mesmo morando de aluguel, mas visando usá-lo no futuro como
entrada na casa própria ou até mesmo para servir de permuta por um imóvel que
seja adequado para morar ou investir, nesse caso um bom planejamento financeiro
pode ajudar.
Alguns tipos mais comuns de imóveis e principais
características:
(a) Apartamentos: quem pretende comprar esse tipo
de imóvel, visando renda, deve optar por unidades menores, considerando que o
retorno do aluguel deve ficar próximo a 1% do valor do bem, um percentual
aceitável pelo mercado. Por oportuno, cabe ressaltar que imóveis com valores acima
de R$ 700 mil/R$ 1 milhão, o retorno do aluguel tende a ficar entre 0,3% e
0,5%, assim mesmo dependendo da localização, da infraestrutura de transporte
público, hospitais, supermercados etc. Se no entanto, o destino do imóvel é
para uso próprio, outros fatores devem ser considerados, inclusive uma boa
pesquisa junto ao sistema bancário, comparando as taxas de juros cobradas para
o financiamento, taxas de abertura de conta/cadastro, que tendem a variar muito
entre as instituições;
(b) Casas: parte substancial das famílias procura
esse tipo de imóvel, e nos últimos anos por questões de segurança preferem
condomínios fechados, o que eleva o valor das unidades. O potencial de
valorização é mais elevado que casas em ruas movimentadas de grandes centros
urbanos, embora deva observar que condomínios com poucas casas elevam o custo
de manutenção mensal, muitas vezes se transformando em dor de cabeça. As
pessoas têm o desejo de morar em casas pois pensam em quintal, jardim, piscina,
churrasqueira, além de desejarem liberdade e privacidade, embora a manutenção
desse tipo de imóvel seja superior a de um apartamento;
(c) Terrenos: muitos comprar terrenos em
condomínios fechados e próximos dos grandes centros urbanos, para depois construírem
suas casas. Em cidades acima de 100 mil habitantes, é possível obter boa
rentabilidade com terrenos localizados em bairros que estejam se expandindo, podendo,
no médio ou longo prazos, serem negociados com incorporadoras para construção
de prédios ou até permutá-los por unidades a serem construídas;
(d) Imóveis na planta: geralmente esse tipo de
imóvel possui melhor condição de investimento e potencial de valorização entre
a compra e o recebimento, além da facilidade de pagamento, com prazos mais
elásticos, não precisando por esse motivo de entradas elevadas. Por outro lado
compensa a aquisição na planta se houver pelo menos entre dois e três anos
entre a assinatura do contrato de compra e o recebimento do imóvel;
(e) Flats: são apartamentos com serviços de
hotelaria, lavanderia, camareiras, recepção, manobristas e outros benefícios, e
que se submetem a um sistema de locação do edifício ou locação direta com o proprietário.
Normalmente esse tipo de imóvel é destinado a um público em trânsito na cidade,
em férias, em negócios e mesmo divorciados e solteiros convictos;
(f) Salas comerciais: quando de pequeno tamanho
(entre 30 m² e 35 m²) e boa localização se transformam em bons negócios, pois
há cada vez mais pessoas abrindo seu próprio negócio, conforme atesta o Sebrae. Esse tipo de imóvel próximo a centros comerciais, lojas varejistas,
estação de metrô, supermercados, farmácias e hospitais são mais procuradas,
portanto são mais valorizadas.
Os imóveis acima listados não esgotam o universo de
tipos existentes, mas mostram algumas características dos mais conhecidos.
A aquisição de um imóvel, seja para moradia da
família ou para investimento, requer cuidados básicos para evitar problemas
futuros. Antes da aquisição, é importante a participação da família na
discussão para decidir qual o melhor tipo de imóvel, tamanho, localização, disponibilidade
de serviços públicos etc, o que facilita a encontrar o imóvel que atenda aos
interesse da família. Deve-se buscar informações a respeito da idoneidade do vendedor,
visitar o imóvel várias vezes em períodos diferentes do dia/noite, examinar a localização,
infraestrutura de transporte público, proximidade de hospitais, supermercados, colégios,
padarias, segurança na região, verificar as formas de financiamento, comparar
as taxas de juros cobradas em pelos menos três instituições sendo pelo menos
uma pública, e somente após essas pesquisas tomar a decisão de adquirir o
imóvel seja para residência ou para investimento, não esquecendo nunca de pedir
desconto e até mesmo alongamento de prazos, o que ajuda nos desembolsos mensais,
podendo reduzir o preço final do imóvel.
Excelente análise!
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